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关于征求对《广州市物业管理条例(草案)》修改意见和建议的通告

时间:2019-11-28 来源:城乡建设环境与资源保护工作委员会 【字体:


《广州市物业管理条例(草案)》是2019年市人大常委会正式立法项目,按计划拟于十二月份提交市人大常委会会议进行一审,具体工作由市人大常委会城乡建设环境资源工委负责。公开征集对《广州市物业管理条例(草案)》的修改意见和建议

欢迎广大市民和社会各界通过信件、电子邮件等方式提出宝贵意见和建议。征集意见和建议的截止日期为20191212日24时。
  邮寄地址:广州市东风中路296号市人大常委会城乡建设环境资源工委办公室。邮编:510030。

电子邮箱:srdcjhz@gz.gov.cn

 

 

                广州市人大常委会城乡建设环境与资源保护工作委员会

                                  20191128

   

 

 

 

广州市物业管理条例

(草案)

 

第一章 总  

 

第一条【立法目的和依据】 

为了规范本市物业管理活动,维护业主、物业服务企业和物业使用人的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境,构建共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】

本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

第三条【党建引领】 

在物业管理区域内,根据党的章程设立党的组织,发挥社区党组织领导作用,加强社区党组织对物业管理区域基层党组织的指导,支持业主、物业管理委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展物业管理活动。

鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员,充分发挥模范带头作用,依法履行职责。

第四条【政府职责】 

市、区人民政府应当加强对物业管理监管工作的领导和组织,建立联席会议制度,统筹解决物业管理监管工作中的重大问题。

第五条【市房屋行政主管部门职责】 

市房屋行政主管部门组织实施本条例,负责本市行政区域内物业管理活动的监管工作,具体履行下列职责:

(一)制定本市物业管理监管工作政策措施,建立和完善专业化、法治化的物业管理监管工作机制;

(二)建立本市物业管理信用制度;

(三)建立、维护本市物业管理监管工作信用信息系统、业主决策电子投票系统等信息平台;

(四)统筹本市物业专项维修资金(以下称维修资金)监管工作;

(五)制定(临时)管理规约、业主大会议事规则(以下称议事规则)、(前期)物业服务合同等示范文本;

(六)组织开展物业管理法律、法规的宣传和培训;

(七)指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理监管工作;

(八)指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第六条【区房屋行政主管部门职责】 

区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监管工作,具体履行下列职责:

(一)监管物业管理区域的划定、前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金的使用等物业管理活动;

(二)建立和完善业主决策电子投票系统数据库;

(三)开展物业管理行政执法工作,依法公开行政执法信息;

(四)指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理监管工作

(五)组织开展本行政区域内物业管理法律、法规的宣传和培训;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第七条【其他相关部门职责】 

城乡规划、市场监督管理、应急管理、价格、交通、水务、城市管理和综合执法、生态环境、林业和园林、卫生健康等相关部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监管工作。

第八条【街镇、居委职责】 

街道办事处、镇人民政府应当依法指导、协助、监督业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理的纠纷。

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理监管工作纳入社区治理工作,并配备负责物业管理监管工作的专职工作人员,可以根据需要建立物业管理联席会议制度;可以通过采购社会工作服务的方式,加强对物业管理的指导、协助和监督。

居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第九条【物业管理纠纷多元处理机制】 

房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷,促进和谐社区建设。

第十条【行业协会】 

物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的业务指导和行业监督下,采取措施促进行业规范、持续、健康发展,提升物业服务水平

(一)依法加强行业自律,建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度、诚信管理制度;

(二)制定物业服务规范和市场收费参考标准;

(三)调解物业服务行业纠纷,维护公平竞争的市场秩序;

(四)推行绿色物业服务,倡导物业服务企业采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护,促进物业服务的集约化、信息化、低碳化。

第十一条【公开信息方式】 

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及街道办事处、镇人民政府按照本条例规定应当向全体业主公开的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布或者按照管理规约、议事规则约定的其他方式公开。发布人应当选择一种或者多种便于业主查阅的方式公开。

 

第二章 物业管理区域

 

第十二条【划定物业管理区域】

物业管理区域按照以下规定划定:

(一)住宅物业(含商住一体物业)的物业管理区域范围是物业建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围,但城镇公共道路、城镇公共绿地等除外;住宅物业区域内的非住宅物业应当与住宅物业划定为同一个物业管理区域。

(二)出售的公有住房已实施物业管理的,可以将连片公有住房范围划定为一个物业管理区域。

(三)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成住宅物业需要实施物业管理的,由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

(四)本条例实施前,同一建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围内的物业,因历史原因被分割为两个以上区域,各区域由不同物业服务企业提供物业管理服务的,可以划定为不同的物业管理区域。

(五)商业、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业的物业管理区域范围,是物业建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围,但城镇公共道路、城镇公共绿地等除外;能够独立管理,配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

对前款拟划定的物业管理区域有争议的,区房屋行政主管部门应当征求区城乡规划行政管理部门、街道办事处、镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定物业管理区域,并通告全体业主。

第十三条【物业管理区域备案】 

建设单位、物业服务企业、街道办事处、镇人民政府应当按下列规定将划定的物业管理区域向区房屋行政主管部门备案:

(一)新建物业由建设单位报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图、建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图、物业服务用房配置情况等资料。

(二)已经实施物业管理但尚未办理物业管理区域备案的,由物业服务企业报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图、建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图、物业管理区域的公示情况说明等资料;因客观原因无法提供建设用地规划许可证或者土地使用权证及附图、建设工程设计方案总平面图的,应当提交物业管理区域内建筑物数量、类型和总面积的资料

(三)没有实施物业管理的已建成住宅物业需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后报送备案,并提交物业管理区域四至范围平面图,建筑物数量、类型和总面积的资料,以及征求业主对划定物业管理区域意见的情况说明。

提交前款第二项、第三项备案资料前,物业服务企业、街道办事处、镇人民政府应当将拟划定的物业管理区域四至范围平面图向全体业主公示,公示时间不少于十五日。

报送资料齐全,符合法定形式的,区房屋行政主管部门应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执,并及时告知街道办事处、镇人民政府;报送资料不齐全、不符合法定形式的,区房屋行政主管部门应当一次性告知需要补正的资料。区房屋行政主管部门可以通过政务信息共享获取的资料,不得要求当事人重复提供相关材料。

第十四条【公开区域信息】

新建物业出售时,建设单位应当将已备案的物业管理区域相关信息在销售现场的显著位置公开,并在商品房买卖合同中明示。公开、明示的内容应当包括:

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

(三)规划配建的车位数量和位置;

(四)地下室、地面架空层的面积;

(五)物业管理用房的面积和位置;

(六)共用设施设备名称以及现状排水管网图;

(七)其他需要公示的场所和设施设备信息。

物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府办理物业管理区域备案的,应当将已备案的物业管理区域相关信息通告全体业主。通告应当包括前款应当公开的内容,但无法确定的除外。

第十五条【配建规划要求】

建设单位编制建设项目设计方案时,应当遵循一个物业管理区域配建独立使用的共用设施设备和物业管理用房的原则。

城乡规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当审核配建的物业管理用房是否符合建设项目配建指标的要求;不符合配建指标要求的,不予核发建设工程规划许可证

城乡规划行政管理部门在办理规划条件核实时,应当审核配建的物业管理用房是否符合规划条件和规划报建的要求;不符合规划条件和规划报建要求的,不予通过规划条件核实。

第十六条【物业管理用房】 

建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房,包括物业服务用房和共用设施设备用房。

物业服务用房是指用于办公、值班、警卫的房屋,应当按照下列规定配置:

(一)物业服务用房总建筑面积按照物业管理区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置。

(二)地面以上的独立成套装修房屋,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

(三)没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。

(四)业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排,最低不少于十平方米。

共用设施设备用房是指用于安放供水、排水、供电、消防、通信、网络等设施设备的房屋,应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

第十七条【旧居住区环境整治及物业管理】 

对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区,区人民政府应当采取措施鼓励和支持产权单位自主开展改造提升,结合城市环境综合整治和更新改造逐步完善配套基础设施和公共服务设施,改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由区人民政府确定。

鼓励居住区综合改造后实施物业管理,由物业服务企业根据业主的需求,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、排水设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务,合理收取物业服务费。

 

第三章 业主和业主组织

 

第一节 一般规定

 

第十八条【业主定义】 

依法登记取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。

尚未依法办理所有权登记,但符合下列情形之一取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主:

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得的;

(二)因继承或者受遗赠取得的;

(三)因合法建造事实行为取得的;

(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

本条所称的专有部分,是指具有构造上、利用上的独立性,能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间。

第十九条【业主权利】 

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第二十条【业主义务】 

业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、议事规则;

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照规定交纳维修资金;

(五)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十一条【业主大会的设立原则】

一个物业管理区域的业主依法成立一个业主大会。

业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域内只有一个业主的,由业主自行决定本区域的物业管理事务。

第二十二条【议事规则】

议事规则应当依法对下列事项作出约定:

(一)业主大会名称;

(二)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(三)业主大会会议的表决程序;

(四)业主投票权数的认定方法;

(五)业主委员会的职责;

(六)业主委员会委员的选举、补选规则;

(七)业主委员会议事规则;

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;

(九)业主委员会委员候选人的产生方式;

(十)法律、法规或者业主大会决定的其他事项。

业主委员会实行差额选举的,议事规则应当约定实行差额选举的差额比例。

一个物业管理区域内的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,议事规则应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,明确增补业主委员会委员的办法。

第二十三条【管理规约】 

管理规约应当依法对下列事项作出约定:

(一)业主共同管理权的行使;

(二)业主共同利益的维护;

(三)业主应当履行的义务;

(四)房屋及其配套设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

(五)业主共有资金的筹集、管理、使用和监督;

(六)业主委员会聘请专职工作人员的,应当约定专职工作人员的人数、工作职责及薪酬标准;

(七)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(八)违反管理规约应当承担的民事责任;

(九)法律、法规规定或者业主大会决定的其他事项。

管理规约可以对下列事项作出约定:

(一)对任期届满、离任的业主委员会委员业主共有资金进行审计;

(二)业主未按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费的,由业主委员会或者物业服务企业采取合法方式,在物业管理区域内公开欠费业主的房号、欠费金额。

第二十四条【业主决定事项】 

下列事项由业主共同决定:

(一)制定、修改议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举、更换、罢免业主委员会委员;

(四)选聘、续聘、解聘物业服务企业;

(五)制定、修改物业服务合同;

(六)筹集、使用维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共用部位、共用设施设备的用途;

(九)利用共用部位、共用设施设备经营;

(十)筹集、管理、使用业主共有资金;

(十一)审议业主委员会的年度工作报告、收支预算报告、收支结算报告;

(十二)确定业主委员会委员的补贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准;

(十三)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

(十四)业主大会成立前,物业服务企业调整物业服务费标准;

(十五)法律、法规规定以及管理规约、议事规则约定应当由业主共同决定的事项。

业主委员会不得通过业主大会授权、委托等方式决定前款规定的事项。

第二十五条【业主表决规则】 

业主决定本条例第二十四条规定的事项,应当经符合法律规定比例的业主同意。未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。

面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有面积的总和计算。

(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。业主总人数,按照上述规定的总和计算。

第二十六条【业主行使表决权】

专有部分有两个以上所有权人的,其所有权人应当推选一人行使表决权。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的,由其法定代表人行使表决权。

业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第二十七条【电子投票系统】 

本市建立业主决策电子投票系统,为业主共同决定提供方便、快捷的表决方式。

电子投票的具体操作细则由市房屋行政主管部门另行制定。

业主决策电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。

第二十八条【业主自行管理方案】 

需要实行业主自行管理的,业主委员会应当制定自行管理方案,提交业主大会会议表决同意。物业管理区域内的全部物业服务委托给一个企业的,不属于业主自行管理方式。

自行管理方案应当包括下列事项:

(一)自行管理的事项、期限;

(二)物业服务的内容、标准;

(三)选聘专业性服务企业的类型、条件以及选聘方式;

(四)选聘劳务人员的数量、条件以及选聘方式;

(五)业主交纳物业服务费的标准和方式;

(六)业主、业主委员会在自行管理事务中的权利、义务及责任;

(七)安全生产、消防安全、经营活动等责任的落实;

(八)与自行管理有关的其他事项。

自行管理方案表决通过之日起三十日内,业主委员会应当向街道办事处、镇人民政府备案,备案时应提交业主大会的会议记录、会议决定和自行管理方案等资料。

备案资料齐全,符合法定形式的,街道办事处、镇人民政府应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况通告全体业主。

第二十九条【业主自行管理责任】 

实行业主自行管理的,业主大会、业主委员会应当依法实施管理和经营,承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任,接受街道办事处、镇人民政府和相关行政管理部门的监督。

业主通过自行管理的方式,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动,按照本条例有关规定执行。

第三十条【自行管理业务分包】 

业主委员会应当按照自行管理方案和有关规定,将物业管理区域内的秩序维护、共用设施设备、清洁卫生、园林绿化维修养护等专项服务分别委托专业性服务企业或者劳务人员,并签订服务合同或者劳务合同。签订合同时,业主委员会应当出示业主大会关于自行管理的决定和业主委员会的合法有效证明。法律、法规规定从事专项服务应当具备相应资质的,受委托的专业性服务企业或者劳务人员应当具备相应资质。

保安服务合同或者共用设施设备维修养护合同签订之日起十五日内,业主委员会应当将合同向街道办事处、镇人民政府备案。

备案资料齐全、符合法定形式的,街道办事处、镇人民政府应当自收到备案资料后五个工作日内出具备案回执。

第三十一条【违规决定的处理】

业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,区房屋行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

 

第二节 物业管理委员会

 

第三十二条【物业管理委员会的成立和解散】

已划定物业管理区域的住宅物业(含商住一体物业)未成立业主大会的,或者按照本条例规定需要重新选举业主委员会的,街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内组织成立物业管理委员会。

已划定物业管理区域的非住宅物业未成立业主大会的,街道办事处、镇人民政府可以根据需要组织成立物业管理委员会。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第三十三条【物业管理委员会职责】 

物业管理委员会依法履行下列职责:

(一)业主申请成立业主大会的,负责筹备成立业主大会;

(二)物业管理区域内占业主总人数百分之二十以上业主提议表决业主共同决定事项的,或者发生重大事故、紧急事件需要业主共同决定的,组织业主进行表决;

(三)在业主大会成立前调整前期物业服务费标准的,组织业主进行表决;

(四)组织重新选举业主委员会;

(五)本条例规定的其他职责。

物业管理委员会应当接受街道办事处、镇人民政府与区房屋行政主管部门的指导和监督。

第三十四条【物业管理委员会的组成】 

物业管理委员会成员由下列人员组成:

(一)街道办事处代表或者镇人民政府代表一人;

(二)居民委员会代表一人;

(三)公安派出所代表一人;

(四)建设单位代表一人;

(五)物业服务企业代表一人;

(六)业主代表六至十人,具体人数由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

物业管理委员会主任由街道办事处代表或者镇人民政府代表担任,副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任。

物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生;业主代表人选应当符合本条例关于业主委员会委员条件的规定,由街道办事处或者镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。

建设单位或者物业服务企业未派代表参加物业管理委员会的,不影响物业管理委员会的成立。

第三十五条【物业管理委员会成员的公示与调整】 

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示,公示时间不少于十五日;公示期间对物业管理委员会成员名单有异议的,应当以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。公示期满无异议或者异议不成立的,物业管理委员会成立。街道办事处、镇人民政府应当及时将物业管理委员会成员名单书面告知区房屋行政主管部门。

物业管理委员会成员有下列情形之一的,应当予以更换,并由街道办事处、镇人民政府通告全体业主:

(一)单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责;

(二)业主代表不符合本条例关于业主委员会委员条件的规定,或者有本条例规定的业主委员会委员不得从事的行为

更换物业管理委员会成员的,应当按照本条第一款的规定公示。

物业管理委员会可以向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

第三十六条【物业管理委员会议事制度】 

物业管理委员会会议由主任召集和主持;主任可以委托副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

物业管理委员会应当自作出决定之日起五个工作日内通告全体业主。

 

第三节 筹备成立业主大会

 

第三十七条【筹备成立业主大会的情形】 

符合下列情形之一的,物业管理委员会负责筹备成立业主大会并通告全体业主:

(一)物业管理区域内已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上,十人以上业主联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求;

(二)占业主总人数百分之二十以上的业主联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

物业管理委员会未成立的,街道办事处、镇人民政府应当自前款规定的情形具备之日起三十日内成立物业管理委员会。

第三十八条【筹备职责】 

物业管理委员会组织召开首次业主大会会议,依法履行下列职责:

(一)确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和投票期限;

(三)拟订管理规约草案和议事规则草案;

(四)制定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定首届业主委员会选举办法;

(六)制定首届业主委员会委员候选人产生办法;

(七)确定首届业主委员会委员候选人名单;

(八)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

物业管理委员会应当将前款第一项至第七项的内容在首次业主大会会议召开三十日前向全体业主公示,公示期限不少于十五日。对筹备成立业主大会事项有异议的,应当在公示期间以实名书面形式向物业管理委员会提出。

物业管理委员会应当自收到异议之日起十日内按照下列规定处理并答复:

(一)公示的业主委员会委员候选人不具备本条例规定条件的,不再将其列入候选人名单,通告全体业主,并公示新的业主委员会委员候选人

(二)其他筹备成立业主大会事项违反本条例规定的,予以纠正并重新公示。

第三十九条【协助开展筹备工作】 

建设单位、物业服务企业应当协助物业管理委员会组织召开首次业主大会会议,并在物业管理区域内为筹备工作提供相应的人力、场地支持。

街道办事处、镇人民政府应当向区房屋行政主管部门申请查询物业管理区域内业主清册、专有部分面积清册。区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内免费提供。

房屋行政主管部门应当与不动产登记主管部门实现信息共享,实时通过信息共享获取职能范围内的相关清册信息。

第四十条【业主大会成立】 

物业管理委员会应当自通告筹备成立业主大会之日起一年内,组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过议事规则和管理规约,并选举产生首届业主委员会之日起成立。

筹备期限届满,业主大会未成立的,筹备工作终止。业主可以按照本条例规定再次提出成立业主大会的申请。

 

第四节 业主大会

 

第四十一条【业委会组织召开业主大会会议】 

业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议应当按照议事规则约定召开,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主大会临时会议应当于三十日内召开:

(一)业主委员会决定召开;

(二)经物业管理区域内占业主总人数百分之二十以上的业主提议;

(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

(四)议事规则约定的其他情形。

业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、镇人民政府责令限期组织召开,并通告全体业主

第四十二条【居委会组织召开业主大会会议】

有下列情形之一的,由居民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会会议

(一)百分之二十以上业主提议罢免、更换业主委员会委员的;

(二)任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后不满五人的;

(三)业主委员会被责令限期召开业主大会会议,但逾期不召开的;

(四)街道办事处、镇人民政府提议解散业主委员会的。

第四十三条【会议形式】 

业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式。

市、区房屋行政主管部门已经建立物业管理区域电子投票数据库的,业主大会会议表决应当采用电子投票形式。

第四十四条【业主大会会议事项通告】 

业主大会会议组织机构(以下称会议组织机构)应当于业主大会会议召开十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项通告全体业主;因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的,可以于会议召开前通告。

对前款规定的通告内容有意见或者建议的,应当在会议召开前向会议组织机构提出,会议组织机构应当及时答复;会议组织机构采纳意见或者建议的,应当在会议召开前及时更新通告内容。

业主大会会议表决的投票期限不得超过三十日。

业主大会会议召开前,会议组织机构应当告知居民委员会。

第四十五条【投票表决】 

业主大会会议表决应当采用记名投票的方式,业主投票应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

业主以书面征求意见形式投票的,应当出示业主的不动产权属证明和身份证明,选票、表决票应当由有表决权的人签名。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。会议组织机构应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书,以备查询,保管期限不少于五年。采用电子投票的,业主决策电子投票系统应保存业主投票结果不少于五年。

第四十六条【表决结果统计】 

采用集体讨论形式、书面征求意见形式的,会议组织机构应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人,可以邀请第三方参与监票;但业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。

采用集体讨论形式的,会议组织机构应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。

采用书面征求意见形式的,会议组织机构应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。会议组织机构应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处、镇人民政府临时保管;公示期满无异议或者异议处理完毕后,街道办事处、镇人民政府应当将选票、表决票交还会议组织机构。

采用电子投票形式的,业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。

会议组织机构未按照本条第一款、第三款规定统计表决结果的,由街道办事处、镇人民政府责令改正并通告全体业主。

第四十七条【表决结果公示】 

会议组织机构应当按照下列规定公示业主大会会议表决结果:

(一)采用电子投票形式的,自业主决策电子投票系统统计生成表决结果之日起三日内公示,公示期为十日;

(二)采用集体讨论形式的,当场公示,公示期为十日;

(三)采用书面征求意见形式的,自统计生成表决结果之日起三日内公示,公示期为三十日。

业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见,已投票业主的总人数和建筑物总面积,未投票业主的总人数和建筑物总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

会议组织机构逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合本条第二款规定的,由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。会议组织机构逾期未改正的,由街道办事处、镇人民政府公示。

业主大会会议表决结果公示期限届满,对表决结果无异议或者异议不成立的,会议组织机构应当及时通告全体业主。

第四十八条【表决结果异议处理】 

对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当在表决结果公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出并按以下规定出示相关证明材料:

(一)申请查验本人书面选票、表决票的,应当出示业主的身份证明和不动产权属证明;

(二)对表决结果公示的专有部分面积、业主人数等业主投票权数有异议的,应当提交业主、物业服务企业、建设单位的相应证明材料。

街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内按照以下规定对异议予以处理;情况复杂的,可以延长三十日:

(一)对申请查验本人书面的选票、表决票的,应当与业主本人共同查验。经核实异议成立的,应当重新统计并通告表决结果。

(二)对专有部分面积、业主人数等业主投票权数有异议的,应当会同区房屋行政主管部门进行核实。经核实异议成立的,应当重新认定业主投票权数,重新统计并通告表决结果。

(三)经核实异议不成立的,应当书面答复异议提出人,并告知会议组织机构。

 

第五节 业主委员会

 

第四十九条【业主委员会职责】 

业主委员会是业主大会的执行机构,对全体业主负责,接受业主监督,依法履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)组织召开业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询;

(三)拟订物业服务合同草案;

(四)代表业主与业主大会决定续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(六)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)执行业主大会关于维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定;

(八)根据业主大会的决定,组织物业管理区域内共用部位、共用设施设备的经营,管理、使用经营收入;

(九)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)配合街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及公安机关等部门、单位,做好社区治理等相关工作;

(十一)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第五十条【业委会委员资格条件】 

业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力,具备必要的工作时间;

(三)按照有关规定或者约定交纳本物业管理区域内物业的维修资金以及需业主共同分摊的费用,且未欠交物业服务费;

(四)在本物业管理区域内无违法进行装修、改建、搭建或者违法改变房屋用途的行为;

(五)在本物业管理区域内无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为;

(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

(七)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(八)无伪造或者指使他人伪造业主签名的行为;

(九)无违反有关法律、法规规定和管理规约、议事规则约定的其他行为。

业主委员会委员候选人可以采取业主联名推荐、业主自荐等方式向会议组织机构报名,并由会议组织机构通过听取业主意见、召开座谈会等方式确定。会议组织机构应当审查业主委员会委员候选人的资格条件,不符合前款条件的,不得列入业主委员会委员候选人名单。

会议组织机构应当将拟定的业主委员会委员候选人基本信息在业主大会会议召开三十日前向全体业主公示,公示时间为十五日。

对业主委员会委员候选人有异议的,业主应当在公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出;街道办事处、镇人民政府应当自收到异议之日起十日内处理并答复,区房屋行政主管部门应当予以协助经核实异议成立的,取消候选人资格并通告全体业主

第五十一条【业委会与委员任期】 

业主委员会由五至十五人的委员组成。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到议事规则约定人数,但达到五人以上的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则及时组织召开业主大会,补选业主委员会委员。

业主委员会的任期由议事规则约定,每届任期不得超过五年。修改议事规则约定业主委员会任期的,任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。业主委员会在任期届满当日自行解散,不得继续履行职责。

业主委员会应当自选举产生之日起十日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同,委员可以连选连任

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选业主委员会候补委员,候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

第五十二条【业委会备案】

业主委员会应当自产生之日起三十日内,向街道办事处、镇人民政府备案。备案时应当提交下列资料:

(一)议事规则、管理规约;

(二)业主大会表决结果明细表、汇总表;

(三)业主大会会议决定;

(四)业主委员会委员、候补委员名单及其基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当自收到上述材料后五日内发出备案回执,同时将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门。

业主委员会应当持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章,并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起十日内,将印章样式书面报告街道办事处、镇人民政府。业主委员会印章应当刻制业主委员会任期届数,并自业主委员会任期终止之日起废止。

备案的管理规约、议事规则经业主大会决定修改,以及业主委员会委员、候补委员经业主大会决定更换的,业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理备案变更。

第五十三条【业主委员会会议】 

业主委员会会议由主任组织召开;经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的,由提议的委员组织召开。

业主委员会委员是法人的,法定代表人可以委托代理人参加会议;业主委员会委员是自然人的,不能委托代理人参加会议。业主委员会召开会议讨论重大事项时,应当邀请居民委员会参加,并接受居民委员会的指导。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会应当自作出决定之日起五日内通告全体业主。业主委员会会议的书面记录应当妥善保存,保存时间为五年。

物业管理区域内的出租面积达到一定比例的,应当邀请租户代表列席业主委员会会议。具体办法由业主大会议事规则确定

第五十四条【业委会公开信息】 

业主委员会应当向全体业主公布下列资料和信息:

(一)管理规约、议事规则;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有的道路、场地用于停放机动车车位的位置和数量;

(五)业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息;

(六)业主委员会工作经费的预算和结算情况;

(七)业主大会决定管理维修资金的,维修资金的筹集、使用、管理等情况;

(八)共用部位、共用设施设备的使用情况;

(九)按照法律、法规等规定和管理规约、议事规则应当向业主公布的其他资料和信息。

前款规定的资料和信息有变更的,业主委员会应当及时更新并公布。

业主委员会未按照本条第一款、第二款规定公布相关资料和信息的,由街道办事处、镇人民政府责令其限期公布,并通告全体业主

第五十五条【业委会委员及专职工作人员的禁止行为】 

业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、议事规则,不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(六)违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途;

(七)擅自占用共用部位、共用设施设备;

(八)伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名;

(九)未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料;

(十)违反本条例规定刻制、使用业主大会或者业主委员会印章;

(十一)损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

业主委员会的委员、候补委员有前款规定行为之一的,除已按本条例第五十六条规定自行终止职务的之外,业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议,作出中止其委员职务的决定,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

专职工作人员有本条第一款规定行为之一的,业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定,并将决定通告全体业主。

第五十六条【自行终止业委会委员职务】 

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

(一)因物业转让等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)任职期间因违反本条例第五十五条规定受到行政处罚的;

(五)任职期间被人民法院列入失信被执行人名单的;

)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

管理规约、议事规则约定的其他情形。

业主委员会应当及时将前款规定的委员、候补委员职务终止情况通告全体业主。

第五十七条【补选业委会委员】

业主委员会委员人数低于议事规则约定的人数时,由候补委员按照得票数依次递补。

按照前款规定递补后,业主委员会人数不满五人的,居民委员会应当在六十日内组织召开业主大会会议补选,任期内的业主委员会委员应当予以协助;业主委员会人数少于议事规则约定的人数,但达到五人以上的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选。

后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第五十八条【街镇提议解散业委会的情形】

业主委员会有下列情形之一,街道办事处、镇人民政府撤销其作出的决定,或者责令改正但拒不改正,造成严重后果的,街道办事处、镇人民政府可以提议业主大会决定解散业主委员会:

(一)不执行业主大会决定的;

(二)业主自行管理期间存在安全生产、消防安全隐患的;

(三)未按照规定组织召开业主大会会议的;

(四)未按照规定开立业主共有资金专户的;

(五)伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料的;

(六)未按照规定公开业主共有资金相关信息;

(七)挪用、侵占业主共有资金的;

(八)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响社区安定和社会稳定的其他行为。

第五十九条【业委会换届】 

有下列情形之一的,街道办事处、镇人民政府应当成立物业管理委员会,组织选举产生新一届业主委员会:

(一)距离业主委员会任期届满不足六个月的;

(二)业主委员会全体委员集体辞职或者被罢免,且无候补委员的;

(三)业主委员会在任期届满前被依法解散的

第六十条【移交财物】

有下列情形之一的,业主委员会应当在停止履行职责之日起三日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、业主大会印章等全部移交给新一届业主委员会;未产生新一届业主委员会的,全部移交给居民委员会临时保管:

(一)业主委员会任期届满的;

(二)业主委员会全体委员集体辞职的;

(三)业主委员会全体委员被罢免的;

(四)业主委员会在任期届满前被依法解散的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

业主委员会委员职务中止的,应当自职务中止之日起三日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料等移交给业主委员会。

 

第六节 业主共有资金管理

 

第六十一条【共有资金来源】

物业管理区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括:

(一)利用共用部位、共用设施设备经营所得收益

(二)管理规约、议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用;

(三)共用部位被依法征收的补偿费;

(四)共有资金产生的孳息;

(五)其他合法收入。

第六十二条【共有资金管理单位】

一个物业管理区域应当开立一个专户存储业主共有资金,专户的账户名是业主共有资金管理单位。

业主大会成立前,业主共有资金由物业服务企业管理,物业服务企业应当开立业主共有资金专户;业主大会成立后,由业主大会决定共有资金的管理单位是业主委员会或者物业服务企业。

业主大会决定由业主委员会管理业主共有资金的,业主共有资金财务管理制度应当经业主大会同意;业主委员会应当在业主大会决定生效之日起三十日内开立专户;物业服务企业应当自业主委员会开立专户之日起三十日内,将属于业主所有的共有资金转入业主委员会开立的专户。

第六十三条【共有资金使用】 

业主共有资金应当用于物业管理的下列支出:

(一)共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险,但物业服务合同另有约定的除外;

(二)筹备成立业主大会的费用;

(三)业主委员会的办公经费,业主委员会委员的补贴,业主委员会专职工作人员的薪酬,召开业主大会会议所需费用;

(四)对业主共有资金的审计费用;

(五)业主共同决定用于物业管理的其他费用。

业主共有资金管理单位可以在物业服务合同中约定业主共有资金列支的相关内容;可以制定业主共有资金年度使用计划,经业主、业主大会决定后使用业主共有资金。

任何单位和个人不得挪用、侵占业主共有资金。

第六十四条【共有资金财务管理制度】

业主共有资金管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定建立业主共有资金财务管理制度,设置会计账户并及时入账,指定专人妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

业主共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料。

第六十五条【共有资金信息公开】 

业主共有资金管理单位应当向业主每月公开业主共有资金的下列信息:

(一)缴存及结余金额;

(二)发生列支的项目和费用;

(三)管理规约约定应当公开的其他信息。

提倡对业主共有资金进行审计,并将审计结果向业主公开。

 

第四章 前期物业管理

 

第六十六条【选聘前期物业服务企业】

建设单位应当在销售首套商品房前,以公开招标方式选聘前期物业服务企业,并签订前期物业服务合同。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,前期物业管理招标的服务范围是整个物业管理区域。

前期物业服务招标投标的具体实施办法,由市房屋行政主管部门另行制定。

第六十七条【前期物业服务备案】 

负责前期物业管理招标的建设单位应当自与中标人签订前期物业服务合同之日起十五日内,向区房屋行政主管部门备案。

备案资料包括招标公告、招标文件、评标委员会的评标报告、中标通知书、中标人的投标文件、招标代理委托合同、前期物业服务合同、有关行政部门批复文件等资料。区房屋行政主管部门可以通过政务信息共享获取的资料,不得要求当事人重复提供相关材料。

报送资料齐全、符合法定条件的,区房屋行政主管部门应当自收到备案资料后五个工作日内发出备案回执。

第六十八条【政府指导价】

保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库)的前期物业服务收费实行政府指导价管理。前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅的前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

价格行政管理部门应当建立合理的保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库)前期物业服务收费的动态调整机制。

第六十九条【前期物业服务合同】

前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件,并依法对下列主要事项作出约定:

(一)物业服务范围;

(二)秩序、清洁、绿化、垃圾分类的维护内容和维护标准;

(三)共用部位、共用设施设备的养护、维修和管理的内容和标准;

(四)车辆的停放管理;

(五)交纳前期物业服务费的时间、标准和方式;

(六)双方的权利义务;

(七)物业的承接查验;

(八)物业管理用房的使用;

(九)维修资金的使用;

(十)利用共用部位、共用设施设备开展合法经营活动所得收入的管理、分配和使用;

(十一)物业服务档案的建立、管理;

(十二)合同的期限、变更和解除;

(十三)合同终止时应当移交的财物、资料;

(十四)违约责任;

(十五)法律、法规规定应当约定的其他事项。

在前期物业服务合同中,建设单位、物业服务企业不得擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

第七十条【临时管理规约】

建设单位应当在销售物业前,参照市房屋行政主管部门印发的示范文本,并按照下列规定制定临时管理规约:

(一)临时管理规约约定事项应当符合本条例关于管理规约约定事项的规定;

(二)临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

建设单位应当在销售物业时,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。临时管理规约不得减损、侵占业主合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第七十一条【承接查验要求】

在承接新建物业前,物业服务企业应当和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

提倡物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业管理创造有利条件。

第七十二条【承接查验内容】 

实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)通过规划条件核实,取得建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等合格证明文件;

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成,专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具,排水管网实现雨污分流,排水用户依法办理排水手续;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

分期开发建设的物业,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

第七十三条【查验前移交资料】 

对物业管理区域内共用部位、共用设施设备现场查验前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备的清单、买卖合同复印件,共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件;

(四)供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

(五)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第七十四条【现场查验、签订承接查验协议】 

物业服务企业与建设单位应当对共用部位、共用设施设备进行现场查验,但建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等设施设备除外。

现场查验中,物业服务企业应当将共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

物业服务企业与建设单位应当共同确认现场查验的结果,并在向物业买受人交付物业前签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法、解决时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

第七十五条【办理物业交接手续】

建设单位应当在签订物业承接查验协议后,及时向物业服务企业移交共用部位、共用设施设备。

建设单位与物业服务企业应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细共用部位共用设施设备明细交接时间交接方式等内容。

物业项目分期开发建设的,建设单位与物业服务企业可以根据开发进度分期办理物业交接手续;在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

第七十六条【承接查验备案】 

建设单位应当自物业交接后三十日内,向区房屋行政主管部门办理承接查验备案。备案资料应当包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等资料。

报送资料齐全、符合法定形式的,区房屋行政主管部门应当自收到备案资料后当场出具备案回执。

第七十七条【保修责任】 

建设单位应当按照国家、省、市有关规定的保修期限和保修范围,承担共用部位、共用设施设备以及专有部分的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供共用部位、共用设施设备的保修服务,但不得通过委托合同减免前款规定的保修责任。

第七十八条【交付物业】

建设单位应当按照法律法规规定和物业买卖合同约定,向物业买受人交付物业,并将物业承接查验协议交付给物业买受人。建设单位与物业买受人应当签署物业交付文件。

建设单位交付的物业符合法律法规规定和物业买卖合同约定的,物业买受人不得拒绝接收。

建设单位委托物业服务企业向物业买受人交付物业的,建设单位和物业服务企业应当签订委托协议,对委托的事项、权限、期限等作出约定。

第七十九条【交纳前期物业服务费】 

物业买受人应当自签署物业交付文件之日起,按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。

物业买受人无正当理由不接收物业的,物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起,按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。

物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业,其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

第八十条【共有物权登记和公开】

新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

建设单位应当在登记后六十日内,在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图,并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房的位置与建筑面积。物业服务企业应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

第八十一条【调整前期物业服务费标准】 

在业主大会成立前调整前期物业服务费标准的,物业服务企业应当向物业管理委员会提出申请,并提交上一年度物业服务收支情况和调价方案的审计报告。调价方案应当包括拟调整收费标准的范围和理由,以及调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项。

物业管理委员会应当将调价方案向业主公告三十日以上,公告期满后组织业主进行表决,并公示表决结果。调价方案应当经调整收费标准范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主对调整收费标准的表决结果有异议的,按照本条例第四十八条的规定处理。

 

第五章 物业管理服务

 

第八十二条【信用管理】 

市房屋行政主管部门应当建立健全物业服务企业信用管理制度,建立行业信用档案,将物业服务信用信息纳入公共信用信息管理目录,实行守信联合激励和失信联合惩戒措施。

建设单位、业主可以对失信物业服务企业参与投标活动予以限制,对守信物业服务企业予以激励。

第八十三条【物业服务区域】 

一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当以物业管理区域为单位独立核算。

第八十四条【物业服务要求】 

物业服务企业应当按照前期物业服务合同或者物业服务合同约定,提供相应服务;不得以业主、物业使用人拖欠物业服务费为理由,减少服务内容,降低服务质量,擅自中断其正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号,以及实施损害业主、物业使用人合法权益的其他行为。

物业服务企业应当建立物业服务信息平台,听取业主、物业使用人的意见和建议,改进和完善服务。

物业服务企业应当指引、协助相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的维修、养护和改造工作,并按照物业服务合同以及相关管理规定做好排水设施设备的维修养护和改造工作,建立日常管养长效机制。

物业服务企业应当配合行政管理部门在物业管理区域内实施日常监督检查和执法工作。

第八十五条【物业服务合同终止】 

前期物业服务合同约定的期限未满,但有下列情形之一的,前期物业服务合同终止:

(一)业主大会依法作出续聘原物业服务企业或者选聘新物业服务企业的决定,且物业服务合同经业主大会会议表决同意并生效;

(二)业主大会依法作出解聘物业服务企业和业主自行管理的决定。

前期物业服务合同或者物业服务合同约定的期限届满,业主大会未作出续聘、选聘或者业主自行管理的决定,物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,原合同自动延续至业主大会作出续聘、选聘物业服务企业或者自行管理的决定为止。

物业服务企业决定提前解除合同的,物业服务企业应当在提前解除合同之日的三个月前书面告知业主委员会和居民委员会,并且在解除合同前不得停止服务。

第八十六条【续聘、选聘物业服务企业】 

前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满三个月前,物业服务企业应当将是否续签合同的决定,书面告知业主委员会和居民委员会;业主委员会应当组织召开业主大会会议,对合同期限届满后续聘原物业服务企业或者选聘新物业服务企业进行表决。

业主大会依法作出续聘原物业服务企业或者选聘新物业服务企业决定的,业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内将合同报物业所在地的区房屋行政主管部门备案。

未成立业主大会但需要续聘或者选聘物业服务企业的,物业管理委员会可以按照前两款的规定执行。

第八十七条【新旧物业服务企业交接】

前期物业服务合同或者物业服务合同终止的,物业服务企业应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,同时向业主委员会移交下列资料、财物:

(一)承接查验时建设单位移交的资料;

(二)业主清册;

(三)共用部位和共用设施设备;

(四)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(五)物业服务期间配置的固定设施设备;

(六)业主共有资金;

(七)实行酬金制的,预收的物业服务资金和服务期间的财务资料;

(八)其他应当移交的财物、资料。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁本条前款规定的资料、财物,并配合业主大会选聘的新物业服务企业做好交接工作。

业主委员会应当和业主大会选聘的新物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行查验,签订物业验收协议,并向新物业服务企业移交本条第一款规定的资料。

第八十八条【物业服务企业的退出】 

物业服务企业退出物业管理区域后,物业服务企业请求业主支付拖欠的物业服务费的,业主大会选聘的新物业服务企业应当给予必要的协助。

前期物业服务合同或者物业服务合同终止后,物业服务企业拒绝退出的,业主可以不支付合同终止后的物业服务费;业主委员会可以根据业主大会的授权对物业服务企业侵占共用部位、共用设施设备的行为向法院提起诉讼,请求赔偿损失。

第八十九条【服务真空期处理】 

物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会仍未选聘新物业服务企业或者未决定自行管理的,全体业主共同承担物业管理责任,相关组织和单位应当按照下列规定履行相应责任:

(一)业主委员会或者物业管理委员会及时告知街道办事处、镇人民政府和居民委员会;街道办事处、镇人民政府和居民委员会应当及时指导和协助。

(二)业主委员会或者物业管理委员会应当组织全体业主做好物业管理区域内的清洁卫生、垃圾清运等工作;委托物业服务企业提供临时物业服务,签订不超过半年的临时物业服务合同;在临时物业服务合同期限内,组织业主共同决定后续的管理方式。

第九十条【专业服务分包】 

物业服务企业可以将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、共用部位和共用设施设备的维修养护等专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备,应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。

第九十一条【物业服务收费标准、方式】 

业主、业主大会续聘、选聘物业服务企业的,物业服务收费实行市场调节价,由双方根据物业服务事项和相应服务标准在物业服务合同中约定。

物业服务费包括电梯、消防设施、监控设施维修费用的,应当在物业服务合同中列明服务的内容、标准,以及相应的维修费用标准。

物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,提倡实行酬金制。

第九十二条【物业服务费的交纳和调整】 

业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反合同约定拒不交纳物业服务费,经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

在物业服务合同期限内,因物价变动、职工最低工资标准调整等客观因素需要调整物业服务费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,由业主委员会组织召开业主大会会议对拟调整的物业服务收费标准进行表决。

第九十三条【业主转让、出租物业的规范】 

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋所有权时,应当与物业服务企业结清物业服务费。

业主出租物业时,应当与承租人约定物业服务费的交纳责任。

第九十四条【物业服务企业公开信息】 

物业服务企业应当按照下列规定在物业管理区域内公开有关信息并及时更新:

(一)在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务企业名称、服务电话;

(二)在收费地点张贴企业营业执照,物业服务的内容和标准,收费的项目、标准和方式;

(三)在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等;

(四)在显著位置张贴消防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌、现状排水管网图和应急处置联系电话等;

(五)其他应当公示的信息。

第九十五条【专营服务单位责任及收费】 

供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当依照国家及本市有关规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

专营服务单位应当服务到物业管理区域内的最终用户,并向最终用户收取费用;不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务企业接受专营服务单位委托代收费用的,可以根据约定向专营服务单位收取劳务费;不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用,但法律、法规等另有规定的除外。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收但未向专营服务单位缴清的费用,专营服务单位应当按约定向物业服务企业追缴,不得因未缴清费用而停止向用户提供服务。

第九十六条【水电费用分摊收取】 

住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量,供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

供水企业按照本市居民用水收费标准和实际费用,可以直接向业主收取住宅物业管理区域内公共用水的分摊水费,也可以委托物业服务企业收取。

物业服务企业对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的,应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业服务企业不得将下列费用列入分摊:

(一)物业服务企业办公、生活的自用水电费用;

(二)物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用;

(三)物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用;

(四)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主、业主大会对分摊情况提出异议时,供电企业、供水企业或者物业服务企业应当及时答复。

第九十七条【物业服务企业安全管理责任】 

物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定和物业服务合同约定,制定物业管理区域内安全管理制度,设置安全标识,配置安全防范必要的设施及物资,加强安全教育,开展安全检查,消除安全隐患,并协助有关部门做好物业管理区域内安全防范工作。

物业服务企业应当按照《保安服务管理条例》等的规定招用保安人员,并建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度,加强对保安员的管理、教育和培训。

发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关部门和专营服务单位报告,协助做好处置工作。

 

第六章 物业的使用和维护

 

第九十八条【禁止擅自改变共用部位、共用设施用途】 

物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施,任何单位和个人不得擅自改变其用途。

业主依法确需改变共用部位、共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变共用部位、共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主、业主委员会依法办理有关手续。

第九十九条【道路、绿地及其他场地的挖掘管理】 

任何单位、个人不得擅自挖掘物业管理区域内的道路、绿地、其他场地,损害业主的共同利益。

因维修、养护或者公共利益,业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并与物业服务企业协商确定施工方案,接受物业服务企业现场检查;物业服务企业确需临时挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

物业服务企业应当向全体业主及时公告施工方案和施工期限。

业主、物业使用人、相关单位、物业服务企业应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临迁的共用设施设备,在约定期限内恢复原状。

第一百条【共有物业经营】 

利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,依法办理有关手续。

利用物业管理区域内属于业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的,机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。市场监督管理部门应当对未依法协商议价,擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为进行查处。

第一百零一条【车位车库的租售要求】

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库,建设单位应当按照《广东省物业管理条例》的规定出租或者出售。

建设单位在出租或出售车位、车库前,应当制定租售方案,并将车位、车库的租售方案和车位、车库的产权证明文件在物业管理区域内显著位置公示三十日以上。

第一百零二条【车位物业费和租金】 

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内规划配建的车位、车库提供相应的物业服务,维护停车秩序。车位、车库的所有权人应当按照物业服务合同的约定交纳车位、车库的物业服务费。

车位、车库的所有权人出租车位、车库的,应当区分租金和物业服务费的交纳义务。

第一百零三条【物业管理区域内禁止从事的活动】

任何单位和个人应当维护物业管理区域内建筑物安全,保护共用部位、共用设施设备,维护良好的秩序和环境,不得有下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违反法律、法规等有关规定以及管理规约,擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)损坏或者擅自占用、改建共用部位;

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(八)损毁树木、园林;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通,堵塞安全出口;

(十一)乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者高空抛物;

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

(十三)违反法律、法规的规定饲养动物;

(十四)雨污混接、污水直排等违法排水行为;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的,物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规等有关规定以及管理规约、物业服务合同,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关部门。有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

本条第一款行为侵害业主、物业使用人合法权益的,业主、物业使用人可以依法提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。

第一百零四条【装饰装修的开工前告知】

物业管理区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的,装修人应当在装饰装修工程开工前告知物业服务企业,并提供下列资料:

(一)不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证。

(二)装修人身份证件;物业使用人申请装饰装修的,还需提交业主同意装饰装修的文书。

(三)装饰装修方案;变动建筑主体或者承重结构的,以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;涉及排水管道变动的,装饰装修方案应当包括有关排水管道变动、接驳的内容及图纸。

(四)依法需要取得施工许可的建设工程,应当依法提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。

装修人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律法规等有关规定和管理规约,或者未取得有关部门批准文件的,物业服务企业应当告知装修人修改相应方案、取得相关批准文件后施工;涉及变动排水管道的,物业服务企业应当及时告知水务行政主管部门或者其委托的监管单位。

第一百零五条【装饰装修服务协议】 

装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)装饰装修材料的搬运,装饰装修废弃物的分类、收集、堆放、清运处置方案;

(五)排水设施、房屋外立面设施、防盗窗、室外空调器及其支架的安装要求;

(六)物业服务企业提供有偿服务的项目和具体价格;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

装饰装修工程施工前,装修人、物业服务企业应当将前款第一项、第二项、第三项的内容告知邻里。

第一百零六条【物业服务企业在装修活动中的服务和管理】 

物业服务企业应当按照装饰装修服务协议为装修人、装饰装修企业提供相应的服务,为装饰装修材料的搬运装饰装修废弃物的处置提供明确指引。

物业服务企业发现装修人、装饰装修企业有下列行为之一的,应当及时予以劝阻、制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理:

(一)违反装饰装修服务协议的;

(二)未取得有关部门批准文件施工的;

(三)违反法律法规等有关规定和管理规约的其他行为。

装饰装修造成共用部位、共用设施设备损坏的,装修人、装饰装修企业应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第一百零七条【物业服务企业在装修活动中的禁止行为】

物业服务企业及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为:

(一)向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

(二)向装修人、装饰装修企业索取不正当利益;

(三)无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工;

(四)无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业管理区域。

第一百零八条【渗水纠纷处理】 

因渗水影响相邻房屋,房屋保修期限未届满的,建设单位应当及时维修;房屋保修期限已届满的,造成渗水的责任人应当及时维修,依法承担赔偿责任。利害关系人和业主可以委托房屋使用安全鉴定单位对受损的部位出具鉴定报告。

物业服务企业应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

第一百零九条【维修资金交存】 

维修资金是专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金,不得挪作他用。

业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,但是物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

市房屋行政主管部门应当根据有关规定制定和公布本市首期维修资金每平方米建筑面积交存数额,并适时调整。

建设单位应当在物业所有权首次登记之日起五个工作日内,将已首次登记物业的首期维修资金存入房屋行政主管部门开立的维修资金专户,并可以凭已交存首期维修资金凭证,向物业买受人收回。

第一百一十条【维修资金管理】 

维修资金应当实行专户存储;以物业管理区域为单位设账,按照幢、房屋户门号分级设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按照房屋户门号设分户账。

业主大会成立前,维修资金由房屋行政主管部门代为管理;业主大会成立后,维修资金由业主大会决定的机构管理,管理机构是业主委员会或者房屋行政主管部门。

维修资金管理的具体办法由市房行政主管部门另行制定。

第一百一十一条【维修资金使用】 

共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用,有维修资金的,由共有该共用部位、共用设施设备的业主按照本条例及有关规定从维修资金中列支;没有维修资金或者维修资金余额不足的,由共有该共用部位、共用设施设备的业主分摊。

共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用分摊,可以约定以户为单位平均分摊;没有约定或者约定不明确的,由共有该物业的业主按照各自拥有的专有部分建筑面积比例分摊

 

第七章 法律责任

 

第一百一十二条【行政机关及其工作人员的法律责任】

房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、其他行政管理部门及其工作人员违反本条例规定,不依法履行职责的,由有权机关责令改正,对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百一十三条【违反备案规定的法律责任】 

违反本条例规定,业主委员会逾期不报送备案或者逾期不变更备案事项的,由街道办事处、镇人民政府责令限期报送备案,并通告全体业主;隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的,由街道办事处、镇人民政府责令限期提供真实材料,并通告全体业主

违反本条例第六十七条、第七十六条规定,建设单位逾期不报送备案的,由区房屋行政主管部门责令限期报送备案,给予警告,可以并处二千元以上五千元以下罚款;隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的,由区房屋行政主管部门责令限期提供真实材料,给予警告,可以并处五千元以上一万元以下罚款。

违反本条例第八十六条规定,物业服务企业逾期不报送备案的,由区房屋行政主管部门责令限期报送备案,给予警告,可以并处二千元以上五千元以下罚款;隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的,由区房屋行政主管部门责令限期提供真实材料,给予警告,可以并处五千元以上一万元以下罚款。

第一百一十四条【违反印章管理规定的法律责任

违反本条例第五十二条第三款规定,业主委员会有下列行为之一的,由区房屋行政主管部门按照下列规定处罚:

(一)擅自刻制业主委员会、业主大会印章的,给予警告,作出废止印章的决定并通告全体业主。

(二)印章未刻制业主委员会任期届数的,责令限期改正,并通告全体业主;逾期未改的,处以一千元以上一万元以下的罚款,罚款由业主委员会全体委员平均分摊。

第一百一十五条【业委会委员、候补委员、专职工作人员违反义务的法律责任

违反本条例第五十五条规定,业主委员会委员、候补委员或者专职工作人员有下列行为之一的,由有关行政主管部门按照下列规定处罚:

(一)挪用、侵占业主共有财产;索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名;或者违反本条例规定刻制、使用业主大会或者业主委员会印章的,由区房屋行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期未改的,处以一千元以上三千元以下的罚款;情节严重的,处以三千元以上一万元以下的罚款;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(二)违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途;或者擅自占用共用部位、共用设施设备的,由有关行政主管部门依照《广东省物业管理条例》有关规定予以处罚。

(三)未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料的,由财政行政主管部门依照《中华人民共和国会计法》有关规定予以处罚。

第一百一十六条【违反共有资金管理规定的法律责任】

违反本条例第六十二条第二款和第三款、第六十五条规定,物业服务企业、业主委员会未开立业主共有资金专户,或者未业主共有资金专户内剩余资金全部转入业主委员会设立的专户,或者未公开业主共有资金相关信息的,由区房屋行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期未改的,处以十五万元以上三十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由业主委员会全体委员平均分摊。

违反本条例第六十三条规定,单位或者个人擅自挪用、侵占业主共有资金的,由区房屋行政主管部门给予警告,没收违法所得,并处以挪用数额二倍以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

违反本条例第六十四条规定,单位或者个人未按规定设置业主共有资金会计户,或者未按规定保管业主共有资金会计资料,或者伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金会计资料的,依照《中华人民共和国会计法》相关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百一十七条【违反选聘前期物业服务企业规定的法律责任】

违反本条例第六十六第一款规定,建设单位未在规定时间选聘前期物业服务企业或者未以公开招标方式选聘前期物业服务企业的,由区房屋行政主管部门责令其限期改正,给予警告,并可处二万元以上十万元以下的罚款。

第一百一十八条【建设单位未依法公开信息的法律责任】

违反本条例第八十条第二款规定,建设单位未公开物业管理区域的建设工程总平面图,或者未按照规定在图上标明相关信息的,由区房屋行政主管部门责令其限期改正;逾期未改的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

第一百一十九条【物业管理区域内从事禁止行为的法律责任】

违反本条例第一百零三条规定,单位或者个人有下列行为之一的,由有关行政主管部门按照下列规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给他人造成损害的,依法承担民事责任:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由区房屋行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

(二)违反法律、法规等有关规定以及管理规约,擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房破坏或者擅自改变房屋外观;或者违法搭建建筑物、构筑物的,由城市管理综合执法部门依照有关法律法规的规定查处。

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的,由区房屋行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。

(四)损坏或者擅自占用、改建共用部位;损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的,由区房屋行政主管部门责令限期改正,恢复原状,给予警告;对个人可以处一万元以下的罚款;对单位可以处二十万元以下的罚款。

(五)损毁树木、园林;存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通,堵塞安全出口;乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者高空抛物;发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;违反法律、法规的规定饲养动物;或者雨污混接、污水直排等不符合排水单元达标要求相关违法排水行为的,由相关行政主管部门依法查处。

第一百二十条【违反装饰装修规定的法律责任】

违反本条例第一百零七条规定,物业服务企业或者其工作人员有下列行为之一,由区房屋行政主管部门按照下列规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给业主、物业使用人、装饰装修企业造成损害的,依法承担赔偿责任:

(一)向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料,或者向装修人、装饰装修企业索取不正当利益的,责令限期改正,没收违法所得,并处五万元以上十五万元以下的罚款。

(二)无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工,或者无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业管理区域的,责令限期改正;逾期未改的,处以二万元以上五万元以下的罚款。

 

第八章  附  

 

第一百二十一条【用语含义】 

本条例中下列用语的含义是指:

(一)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的部位,一般包括建筑物的基础、承重结构(包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分,绿地、道路、公共场所、物业管理用房等。

(二)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的附属设施设备,一般包括电梯设备、共用供排水设施(包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、化粪池、隔油池、沉淀池等供排水设施设备)、公共照明设施(包括照明供电线路、路灯)、安防设施、消防设施、通信设施(包括通信线路、通信管道、通信暗管)、避雷设施、煤气管道、天燃气管道、沟渠、池、井、垃圾容器、信报箱、宣传栏等。

(三)包干制,是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 

(四)酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第一百二十二条【成立物业管理委员会的过渡期规定】  

按照本条例第三十二条规定应当成立物业管理委员会尚未成立的,街道办事处、镇人民政府应当自本条例施行之日起一年内组织成立物业管理委员会。

第一百二十三条【施行时间】  

本条例自 年 月 日起施行。

 


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