广州市人大常委会将于2020年9月对《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》进行二审。为贯彻民主立法原则，广泛听取民意，做好该法规案的审议工作，现公开征求社会各界对《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》的意见和建议。请于7月1日前通过信函或者电子邮件、传真等形式，将意见和建议提交至广州市人大常委会法制工作委员会，还可登陆“广州人大立法”官方微博或关注“广州人大立法”微信公众号发表意见和评论。

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                      广州市人大常委会法制工委

                      2020年5月28日

广州市物业管理条例

 

（草案二次审议稿·征求意见稿）

 

第一章　总则

第二章　物业管理区域

第三章　业主和业主组织

    第一节　业主和业主大会

    第二节　物业管理委员会和业主委员会

第四章　物业管理服务

    第一节　前期物业管理

    第二节  物业服务企业

第五章　物业的使用和维护

第六章　法律责任

第七章  附则

 

第一章　总则

 

    第一条【立法目的和依据】　

为了规范本市物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障依法、安全、合理使用物业，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

 

第二条【适用范围】

本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

 

第三条【党建引领】　

鼓励和支持业主委员会、物业服务企业在物业管理区域内根据党的章程设立党的组织。街道党工委、镇党委和社区党组织应当发挥领导作用，加强对物业管理区域基层党组织的指导，支持业主、物业管理委员会、业主大会、业主委员会、物业服务企业依法开展物业管理活动。

鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、物业管理委员会成员、业主委员会委员，充分发挥模范带头作用，依法履行职责。

 

第四条【政府职责】　

市、区人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，建立联席会议制度，统筹解决物业管理监督管理工作中的重大问题。

区人民政府应当在街道办事处、镇人民政府明确物业管理的工作机构，配备与物业管理工作任务相适应的工作人员，落实相应工作经费。

 

第五条【市房屋行政主管部门职责】　

市房屋行政主管部门组织实施本条例，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

（一）制定本市物业管理监督管理工作政策措施，建立和完善专业化、法治化的物业管理监督管理工作机制；

（二）建立本市物业管理信用制度；

（三）建立、维护本市物业管理信息平台；

（四）统筹本市物业维修资金的监督管理工作；

（五）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

（六）组织开展物业管理法律、法规的宣传和培训；

（七）指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理监督管理工作；

（八）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

 

第六条【区房屋行政主管部门职责】　

    区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

    （一）负责物业管理区域划定工作；

（二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、物业维修资金的使用等物业管理活动；

（三）建立和完善业主决策电子投票系统数据库；

（四）开展物业管理行政执法工作，依法公开行政执法信息；

（五）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理监督管理工作；

（六）组织开展本行政区域内物业管理法律、法规的宣传和培训；

（七）法律、法规规定的其他职责。

 

第七条【其他相关部门职责】　

规划、市场监督管理、应急管理、公安、价格、交通、水务、城市管理综合执法、生态环境、林业和园林、卫生健康等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

 

    第八条【街镇、居委职责】　

街道办事处、镇人民政府应当依法指导和监督业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度；可以通过采购社会工作服务的方式，加强对物业管理的指导和监督。

居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

 

第九条【突发事件应对】

突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。

物业服务企业应当服从政府统一指挥，依法落实应急预案和各项应急措施，在街道办事处、镇人民政府的指导下积极配合居民委员会开展工作。市、区人民政府应当给予必要的物资和资金支持。

 

第十条【物业管理纠纷多元处理机制】　

房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。

 

第十一条【行业协会】　

物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平：

（一）依法加强行业自律，建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度、诚信管理制度；

（二）制定物业服务标准和物业服务费用市场参考价格；

（三）调解物业服务行业纠纷，维护公平竞争的市场秩序；

（四）推行绿色物业服务，倡导物业服务企业采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护，促进物业服务的集约化、信息化、低碳化；

（五）组织开展物业管理法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务企业及其从业人员的服务水平。

 

第十二条【公开信息方式】　

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及街道办事处、镇人民政府应当通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。

 

第十三条【违规决定的处理】

业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，区房屋行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

第二章  物业管理区域

 

    第十四条【物业管理区域划定原则】  

物业管理区域的划定，应当考虑物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、

自然分割、功能完善、便民利民的原则，具体按照以下规定划定：

（一）物业管理区域的范围是建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围，但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域；

（二）已投入使用的物业，共用部位和共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（三）已投入使用的毗邻物业，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以划定为一个物业管理区域。

 

第十五条【新建项目物业管理区域划定】

新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，土地行政管理部门应当征求房屋行政主管部门对新开发建设项目的物业管理区域的意见。确定的物业管理区域应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域相关信息在销售现场的显著位置公布，并在商品房买卖合同中明示。

 

第十六条【已建项目物业管理区域划定】

已投入使用的住宅项目的物业管理区域，由区房屋行政主管部门会同区规划行政管理部门、街道办事处、镇人民政府划定，并将确定的物业管理区域向全体业主公示，公示时间不少于十五个工作日。

业主对前款公示的物业管理区域有异议的，应当在公示期间书面实名提出。区房屋行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并回复，情况复杂的，可以延长三十日。

公示期满，对公示的物业管理区域无异议或者异议不成立的，区房屋行政主管部门应当将确定的物业管理区域向全体业主公告。

 

第十七条【物业管理区域调整】　

对已划定的物业管理区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。

区房屋行政主管部门同意调整方案的，由居民委员会组织物业管理区域内全体业主投票表决，经符合法律规定比例的业主同意的，物业管理区域可以调整。

 

第十八条【配建规划要求】

建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业管理区域配建独立使用的共用设施设备和物业管理用房的原则。

规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证和办理规划条件核实时，应当审核配建的物业管理用房是否符合要求，不符合要求的，不予核发建设工程规划许可证或者不予通过规划条件核实。

 

第十九条【物业管理用房】　

建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房，包括物业服务用房和共用设施设备用房。物业管理用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证、房屋买卖合同中载明。  

物业服务用房应当按照下列规定配置：

（一）物业服务用房总建筑面积按照物业管理区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例，且最低不少于五十平方米配置；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置；

（二）地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层；

（四）业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于十平方米。

共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

 

第二十条【旧居住区环境整治及物业管理】　

对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区，区人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由区人民政府确定。

鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理，由物业服务企业根据业主的需求，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务，合理收取物业服务费。

 

第三章　业主和业主组织

 

第一节　业主和业主大会

 

第二十一条【业主定义】　

房屋的所有权人为业主。

尚未依法办理所有权登记，但基于合法建设、买卖、赠与、征收、拆迁补偿、继承、司法判决等法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

 

第二十二条【业主权利】　

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）参加业主大会会议，行使表决权；

（四）推荐物业管理委员会的业主代表和业主委员会委员的候选人，选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（五）监督物业管理委员会和业主委员会的工作；

（六）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（七）对共用部位、共用设施设备及其使用情况享有知情权和监督权；

（八）监督物业维修资金和共有资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

 

第二十三条【业主义务】　

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、消防安全、装饰装修、公共秩序、环境卫生、房屋安全、应对突发事件等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照规定交纳物业维修资金；

（五）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  

第二十四条【业主大会】

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

物业管理区域内只有一个业主的，由业主自行决定本区域的物业管理事务。

第二十五条【业主大会决定事项】　

业主大会决定下列事项：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（三）选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定自行管理等物业管理方式；

（四）制定、修改物业服务合同；

（五）筹集、使用物业维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共用部位、共用设施设备的用途或者利用共用部位、共用设施设备经营；

（八）筹集、管理、使用业主共有资金；

（九）审议业主委员会的年度工作报告、收支预算报告、收支结算报告；

（十）确定业主委员会委员的补贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触或者损害业主共同利益的决议；

（十二）调整物业服务费标准；

（十三）法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主大会共同决定的其他事项。

使用物业维修资金等仅涉及物业管理区域内部分业主的共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。

    业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定前款规定的事项。

 

第二十六条【管理规约和议事规则】

管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、业主共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。

业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业维修资金或者实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会可以在业主大会议事规则中对其表决权的行使进行限制。

管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房屋行政主管部门制定公布。

 

第二十七条【业主自行管理】　

业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

业主自行管理本物业管理区域的，自行管理的执行机构、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等应当经业主大会表决同意。

业主大会、业主委员会应当依法实施管理和经营，承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任，接受街道办事处、镇人民政府和相关行政管理部门的的指导和监督。

业主自行管理物业管理区域的具体办法，由市房屋行政主管部门另行制定。

 

第二十八条【业主大会会议组织机构之一】　

有下列情形之一的，物业管理委员会或者业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则约定的需要召开业主大会会议的其他情形。

物业管理委员会或者业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处、镇人民政府责令限期组织召开，并通告全体业主。

 

第二十九条【业主大会会议组织机构之二】

有下列情形之一的，居民委员会应当在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会会议：

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员的；

（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后不满五人的；

（三）业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不召开的；

（四）街道办事处、镇人民政府提议解散业主委员会的；

（五）无物业管理委员会或者业主委员会，但发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

 

第三十条【业主大会会议协助单位】　

建设单位、物业服务企业应当协助业主大会会议组织机构召开业主大会会议，并提供相应的人力、场地支持。

业主大会会议组织机构向区房屋行政主管部门申请查询物业管理区域内业主清册、专有部分面积清册的，区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内免费提供。

房屋行政主管部门与不动产登记行政管理部门应当实现信息实时共享，通过信息共享获取业主清册等相关信息。

 

第三十一条【业主大会会前公示】　

业主大会会议组织机构应当于会议召开三十日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示，公示时间不少于十五日；因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前公示，公示时间不少于三日。

业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以实名书面形式向业主大会会议组织机构提出，业主大会会议组织机构应当及时处理并答复；经核实异议成立的，业主大会会议组织机构应当在会议召开前及时更新公示内容。

业主委员会组织召开业主大会会议的，应当在会前告知居民委员会。

 

第三十二条【业主表决规则】

业主大会会议组织机构应当在表决前，确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积。

业主大会决定本条例第二十五条规定的事项，应当经符合法律规定比例的业主同意。未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。

面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照房屋不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照房屋专有面积的总和计算；

（二）业主人数按照房屋专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房屋专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项规定的总和计算。

 

 

第三十三条【业主行使表决权】

专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的，由其法定代表人行使表决权。

业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

 

第三十四条【投票表决】　

业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会会议表决的投票期限一般不超过六十日。

业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示不动产权属证明和身份证明，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主大会会议组织机构应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书，以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，业主决策电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。

   

    第三十五条【电子投票系统】　

    市房屋行政主管部门应当建立本市业主决策电子投票系统，电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。

房屋行政主管部门已经建立物业管理区域电子投票数据库的，业主大会应当优先采用业主决策电子投票系统进行表决。

电子投票的具体规则由市房屋行政主管部门另行制定。

 

    第三十六条【表决结果统计】　

采用集体讨论形式、书面征求意见形式的，业主大会会议组织机构应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。

采用集体讨论形式的，业主大会会议组织机构应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。

采用书面征求意见形式的，业主大会会议组织机构应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。业主大会会议组织机构应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处、镇人民政府临时保管。公示期满无异议或者异议处理完毕后，街道办事处、镇人民政府应当将选票、表决票交还业主大会会议组织机构。

采用电子投票形式的，业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。

业主大会会议组织机构未按照本条规定统计表决结果的，由街道办事处、镇人民政府责令改正并通告全体业主。

 

第三十七条【表决结果公示】　

业主大会会议组织机构应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果，公示期为十五日。

业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和建筑物总面积，未投票业主的总人数和建筑物总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

业主大会会议组织机构逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。业主大会会议组织机构逾期未改正的，由街道办事处、镇人民政府公示。

业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主大会会议组织机构应当及时通告全体业主。

 

第三十八条【表决结果异议处理】　

对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当在表决结果公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出,并出示业主的身份证明、不动产权属证明、以及其他相关证明材料等。

街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长三十日。经核实异议成立的，街道办事处、镇人民政府应当重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织机构。         

 

第二节　物业管理委员会和业主委员会

第三十九条【物业管理委员会的成立和解散】

已划定物业管理区域且已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上的物业，占业主总人数百分之十以上的业主可以向街道办事处、镇人民政府提请成立物业管理委员会。街道办事处、镇人民政府应当自收到申请之日起六十日内组织成立物业管理委员会。

物业管理委员会应当自成立之日起六个月内组织召开业主大会会议选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

 

第四十条【物业管理委员会的组成】　

物业管理委员会成员由下列人员组成：

（一）街道办事处代表或者镇人民政府代表一人；

（二）居民委员会代表一人；

（三）区房屋行政主管部门代表一人；

（四）业主代表五至九人，具体人数由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

物业管理委员会主任由街道办事处代表或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任。

物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例关于业主委员会委员条件的规定，由街道办事处或者镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。

 

第四十一条【物业管理委员会成员的公示与调整】　

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示时间不少于十五日；公示期间业主对名单有异议的，应当以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。经核实异议成立的，街道办事处、镇人民政府应当更换物业管理委员会成员人选并重新公示；公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员名单告知全体业主。

物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处、镇人民政府应当按照本条第一款规定，更换物业管理委员会成员人选：

（一）单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责；

（二）业主代表不符合本条例关于业主委员会委员条件的规定，或者有本条例规定的业主委员会委员不得从事的行为。

物业管理委员会可以向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

 

第四十二条【物业管理委员会议事制度】　

物业管理委员会会议由主任或者副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

物业管理委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主。

 

    第四十三条【业主委员会职责】　

业主委员会是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督，依法履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）组织召开业主大会会议，定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（三）拟订物业服务合同草案，并提交业主大会决定；

（四）根据业主大会决定，与续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费和其他相关费用；

（七）制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、业主共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

    （九）每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况；

（十）配合相关行政管理部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会，做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等相关工作，接受相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督；

（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

 

第四十四条【业委会委员资格条件】　

业主委员会委员、候补委员应当符合下列条件：

（一）为本物业管理区域的业主；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，具备必要的工作时间；

（四）按照有关规定或者约定交纳本物业管理区域内物业的维修资金以及需业主共同分摊的费用，且未欠交物业服务费；

（五）在本物业管理区域内无违法进行装修、改建、搭建或者违法改变房屋用途的行为；

（六）在本物业管理区域内无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为；

（七）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（八）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（九）无伪造或者指使他人伪造业主签名的行为；

（十）无违反有关法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定的其他行为。

业主大会会议组织机构可以采取社区党组织、居民委员会推荐，或者通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生业主委员会委员候选人。

 

第四十五条【业委会与委员任期】　

业主委员会由五至十五人组成，但户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数，但达到五人以上的，业主委员会成立。业主委员会应当按照业主大会议事规则及时组织召开业主大会会议，补选业主委员会委员。

业主委员会的任期由业主大会议事规则约定，每届任期不得超过五年。修改业主大会议事规则约定业主委员会任期的，任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。业主委员会在任期届满当日自行解散，不得继续履行职责。

业主委员会应当自成立之日起十日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同，委员可以连选连任。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选业主委员会候补委员，候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。

 

第四十六条【补选业委会委员】

业主委员会委员人数低于业主大会议事规则约定的人数时，由候补委员按照得票数依次递补。

按照前款规定递补后，业主委员会人数不满五人的，物业管理委员会或者居民委员会应当在六十日内组织召开业主大会会议补选。

    后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

 

第四十七条【业委会备案】

业主委员会应当自产生之日起三十日内，向街道办事处、镇人民政府备案。备案时应当提交下列资料：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会表决结果明细表、汇总表；

（三）业主大会会议决定；

（四）业主委员会委员、候补委员名单及其基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执，同时将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门。

业主委员会应当持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会印章，并自刻制业主委员会、业主大会印章之日起十日内，将印章样式书面报告街道办事处、镇人民政府。业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期，并自业主委员会任期终止之日起废止。业主委员会、业主大会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字同意。

管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会委员、候补委员更换的，业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。

 

第四十八条【业主委员会会议】　

业主委员会会议由主任或者副主任组织召开。经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，由提议的委员组织召开。

业主委员会召开会议讨论重大事项时，应当邀请居民委员会参加，并接受居民委员会的指导。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认方为有效。业主委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主。业主委员会会议的书面记录应当妥善保存，保存时间为五年。

 

第四十九条【业委会公开信息】　

业主委员会应当向全体业主公布下列资料和信息：

（一）业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）业主委员会工作经费的预算和结算情况；

（六）业主大会决定管理物业维修资金的，物业维修资金的筹集、使用、管理等情况；

（七）占用业主共有的道路、场地用于停放机动车车位的位置和数量；

（八）共用部位、共用设施设备以及业主共有资金的使用情况；

（九）按照法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定，应当向业主公布的其他资料和信息。

前款规定的资料和信息有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内公布。

业主委员会应当在市房屋行政主管部门建立的物业管理信息平台填报、更新本条第一款规定的资料和信息，市、区房屋行政主管部门应当向业主公开相关资料和信息。

业主委员会未按照本条规定公布相关资料和信息的，由街道办事处、镇人民政府责令其限期公布，并通告全体业主。

 

第五十条【业委会委员及专职工作人员的禁止行为】　

业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途；

（七）擅自占用共用部位、共用设施设备；

（八）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

（九）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料；

（十）违反本条例规定刻制、使用业主大会或者业主委员会印章；

（十一）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

业主委员会的委员、候补委员有前款规定行为之一的，除已按本条例第五十六条规定自行终止职务的之外，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

专职工作人员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定，并将决定通告全体业主。

 

第五十一条【自行终止业委会委员职务】　

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）任职期间因违反本条例第五十五条规定受到行政处罚的；

（五）任职期间被人民法院列入失信被执行人名单的；

（六）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（七）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会应当及时将前款规定的委员、候补委员职务终止情况通告全体业主。

 

 

第五十二条【街镇提议解散业委会的情形】

业主委员会有下列情形之一，街道办事处、镇人民政府责令其改正但拒不改正，造成严重后果的，街道办事处、镇人民政府可以向业主大会提议解散业主委员会，涉嫌违法行为的，应当向有关行政管理部门报告：

（一）不执行业主大会决定的；

（二）业主自行管理期间存在安全生产、消防安全隐患的；

（三）未按照规定组织召开业主大会会议的；

（四）未按照规定开立业主共有资金专户的；

（五）伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料的；

（六）未按照规定公开业主共有资金相关信息；

（七）挪用、侵占业主共有资金的；

（八）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响社区安定和社会稳定的其他行为。

 

第五十三条【移交财物】

业主委员会任期届满、集体辞职或者被依法解散的，不得继续履行职责。

业主委员会应当在停止履行职责之日起三日内将属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料、业主大会印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的，全部移交给居民委员会临时保管。

业主委员会委员职务中止或者终止的，应当自职务中止或者终止之日起三日内将其保管的属于业主大会和业主委员会的有关财物、文件资料等移交给业主委员会。

 

第四章　物业管理服务

第一节　前期物业管理

 

    第五十四条【选聘前期物业服务企业】

建设单位应当在销售首套商品房前，以公开招标方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理招标的服务范围是整个物业管理区域。

建设单位应当自确定中标的前期物业服务企业之日起十五日内，在物业管理信息平台填报招标、评标和中标的相关资料和信息。建设单位与中标的前期物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内在物业管理信息平台填报合同的资料和信息。

前期物业服务的具体管理办法，由市房屋行政主管部门另行制定。

 

第五十五条【政府指导价】

保障性住房物业服务收费、普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价管理。前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向价格行政管理部门申请核定该新建住宅的前期物业服务最高收费标准。

价格行政管理部门应当建立合理的保障性住房物业服务收费、普通住宅前期物业服务收费的动态调整机制。

 

第五十六条【前期物业服务合同】

前期物业服务合同应当就服务范围、服务事项和标准、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。新建物业出售时，建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

前期物业服务合同不得擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，不得减损、侵占业主合法权益。

前期物业服务合同期限最长不超过三年。业主大会决定自行管理或者新签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

 

第五十七条【临时管理规约】

建设单位应当在销售物业前，按照下列规定制定临时管理规约：

（一）临时管理规约应当符合本条例第二十六条关于管理规约的规定；

（二）临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

建设单位应当在销售物业时，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得减损、侵占业主的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

业主大会表决通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

 

第五十八条【承接查验】

在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在区房屋行政主管部门的指导、监督下，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

提倡物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。

 

第五十九条【承接查验内容】　

实施承接查验的物业，应当具备下列条件：

（一）通过规划条件核实，取得建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等合格证明文件；

（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成，专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具，排水管网实现雨污分流，排水用户依法办理排水手续；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

分期开发建设的物业，物业服务企业和建设单位可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

 

第六十条【查验前移交资料】　

对物业管理区域内共用部位、共用设施设备现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单、买卖合同复印件，共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件；

（四）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

 

    第六十一条【物业交接及保修责任】

建设单位应当在签订物业承接查验协议后，及时向物业

服务企业移交共用部位、共用设施设备。

建设单位与物业服务企业应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

物业项目分期开发建设的，建设单位与物业服务企业可以根据开发进度分期办理物业交接手续；在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

建设单位应当按照国家、省、市有关规定的保修期限和保修范围，承担共用部位、共用设施设备以及专有部分的保修责任。

 

第六十二条【承接查验资料填报】　

建设单位应当自物业交接后三十日内，在市房屋行政主管部门建设的物业管理信息平台上填报承接查验资料。承接查验资料应当包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等资料。

物业交付时，建设单位应当将物业承接查验情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。  

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

 

第六十三条【交付物业】

建设单位应当按照法律法规规定和物业买卖合同约定，向物业买受人交付物业，并将物业承接查验协议交付给物业买受人。建设单位与物业买受人应当签署物业交付文件。

建设单位交付的物业符合法律法规规定和物业买卖合同约定的，物业买受人不得拒绝接收。

建设单位委托物业服务企业向物业买受人交付物业的，建设单位和物业服务企业应当签订委托协议，对委托的事项、权限、期限等作出约定。

 

第六十四条【交纳前期物业服务费】　

物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。

物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。

物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业，其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。

 

第六十五条【共有物权登记和公开】

新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

建设单位应当在登记后六十日内，在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房的位置与建筑面积。物业服务企业应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

 

第二节　物业服务企业 

第六十六条【物业服务区域】　

一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当以物业管理区域为单位独立核算。

 

第六十七条【信用管理】　

市房屋行政主管部门应当建立健全物业服务企业信用管理制度，建立行业信用档案，将物业服务信用信息纳入公共信用信息管理目录，实行守信联合激励和失信联合惩戒措施。物业服务企业信用管理办法由市房屋行政主管部门另行制定。

 

第六十八条【物业服务企业职责】

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并遵守下列规定：

    （一）建立物业服务信息平台，听取业主、物业使用人的意见和建议，改进和完善服务；

    （二）建立完善档案制度，对共用部位经营管理、共用设施设备管理养护记录、业主名册、各类合同协议等与业主利益相关的资料进行存档；

（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（四）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关行政管理部门；

（八）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（九）指引、协助相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的维修、养护和改造工作，做好病媒生物预防控制；

（十）配合街道办事处、镇人民政府、居民委员会做好物业管理相关工作，配合行政管理部门的执法工作；

（十一）法律、法规规定的其他职责。

 物业服务企业不得以业主、物业使用人拖欠物业服务费为理由，减少服务内容，降低服务质量，擅自中断其正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号，以及实施损害业主、物业使用人合法权益的其他行为。

    物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会报到，在居民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

 

第六十九条【物业服务企业安全管理责任】　

物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定和物业服务合同约定，制定物业管理区域内安全管理制度，设置安全标识，配置安全防范必要的设施及物资，加强安全教育，开展安全检查，消除安全隐患，并协助有关部门做好物业管理区域内安全防范工作。

物业服务企业应当按照法律法规的规定招用保安人员，并建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训。

发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作。

 

第七十条【物业服务企业公开信息】　

物业服务企业应当按照下列规定在物业管理区域内公开有关信息并及时更新：

（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务企业名称、服务电话；

（二）在收费地点张贴企业营业执照，物业服务的内容和标准，收费的项目、标准和方式；

（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）在显著位置张贴消防、安防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌、现状排水管网图和应急处置联系电话等；

（五）其他应当公示的信息。

 

第七十一条【物业服务收费标准和方式】　

业主大会续聘、选聘物业服务企业的，物业服务收费实行市场调节价，由双方根据物业服务事项和相应服务标准在物业服务合同中约定。

物业服务费包括电梯、消防设施、监控设施维修费用的，应当在物业服务合同中列明服务的内容、标准，以及相应的维修费用标准。

物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，提倡实行酬金制。

物业服务费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

 

第七十二条【物业服务费交纳】　

业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、将其纳入失信被执行人名单。

 

第七十三条【业主转让、出租物业的规范】　

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

业主出租物业时，应当与承租人约定物业服务费的交纳责任。

 

第七十四条【专营服务单位责任及收费】　

供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当依照国家及本市有关规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

专营服务单位应当服务到物业管理区域内的最终用户，并向最终用户收取费用；不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务企业接受专营服务单位委托代收费用的，可以根据约定向专营服务单位收取劳务费；不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用，但法律、法规等另有规定的除外。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收但未向专营服务单位缴清的费用，专营服务单位应当向物业服务企业追缴，不得因未缴清费用而停止向用户提供服务。

 

第七十五条【水电费用分摊收取】　

住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

物业服务企业对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况，按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

物业服务企业不得将下列费用列入分摊：

（一）物业服务企业办公、生活的自用水电费用；

（二）物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；

（三）物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；

（四）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主、业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业、供水企业或者物业服务企业应当及时答复。

 

第七十六条【续聘、选聘物业服务企业】　

前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知全体业主。业主大会应当对合同期限届满后续聘原物业服务企业或者选聘新物业服务企业作出决定。

业主大会依法作出续聘原物业服务企业或者选聘新物业服务企业决定的，物业管理委员会或者业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内将合同报物业所在地的区房屋行政主管部门备案。

合同约定期限届满，业主大会未作出续聘、选聘物业服务企业或者业主自行管理的决定，物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，原合同自动延续至业主大会作出续聘、选聘物业服务企业或者自行管理的决定为止。

 

第七十七条【新旧物业服务企业交接】

前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务企业应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，同时向业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会移交下列资料、财物：

（一）承接查验时建设单位移交的资料；

（二）业主清册；

（三）共用部位和共用设施设备；

（四）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（五）业主共有资金；

（六）实行酬金制的，预收的物业服务资金和服务期间的财务资料；

（七）其他应当移交的财物、资料。

    物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁本条前款规定的资料、财物，并配合业主大会选聘的新物业服务企业做好交接工作。

业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会应当和业主大会选聘的新物业服务企业对共用部位、共用设施设备进行查验，签订物业验收协议，并向新物业服务企业移交本条第一款规定的资料。

 

第七十八条【物业服务企业的退出】　

业主大会依法解聘的原物业服务企业在办理交接手续至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序；业主大会选聘的新物业服务企业不得强行进驻物业管理区域。

前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。

原物业服务企业拒不移交有关资料、财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以向街道办事处、镇人民政府、区房屋行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。

物业服务企业退出物业管理区域后，物业服务企业请求业主支付拖欠的物业服务费的，业主大会选聘的新物业服务企业应当给予必要的协助。

 

第七十九条【应急物业服务机制】　

物业服务企业退出物业管理区域，业主大会仍未选聘新物业服务企业或者未决定自行管理的，街道办事处、镇人民政府应当会同区房屋行政主管部门确定应急物业服务企业，由应急物业服务企业提供保安、保洁、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定后续的物业管理方式。

 

第五章　物业的使用和维护

 

第八十条【共用部位、共用设施管理】　

物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。

确需改变共用部位、共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主、业主委员会或者物业服务企业依法办理有关手续。

维修、更新共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

 

第八十一条【道路、绿地及其他场地的挖掘管理】　

任何单位、个人不得擅自挖掘物业管理区域内的道路、绿地、其他场地，损害业主的共同利益。

因维修、养护或者公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并与物业服务企业协商确定施工方案，接受物业服务企业现场检查。物业服务企业确需临时挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

物业服务企业应当向全体业主及时公告施工方案和施工期限。

业主、物业使用人、相关单位、物业服务企业应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临迁的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。

 

    第八十二条【物业管理区域内禁止从事活动】

任何单位和个人应当维护物业管理区域内建筑物安全，

保护共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律、法规等有关规定以及管理规约，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁树木、园林；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；

（十一）乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者高空抛物；

（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、

通风；

（十三）违反法律、法规的规定饲养动物；

（十四）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；

（十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规等有关规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

本条第一款行为侵害业主、物业使用人合法权益的，业主、物业使用人可以依法提起诉讼。业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。

 

第八十三条【外立面安全管理】  

业主是房屋外立面的安全责任人。

业主委托物业服务企业负责房屋外立面的维修、养护和管理的，物业服务企业应当加强对房屋外立面的维修、养护和管理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及安全的情况。

外立面有可能产生爆裂、脱落等安全隐患或者发生爆裂、脱落等危及安全情况的，物业服务企业应当及时采取警示、围蔽等安全防护措施，并及时组织对外立面进行维修、更新、改造。

 

第八十四条【装饰装修的开工前告知】

物业管理区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰

装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务企业，并提供下列资料：

（一）不动产权证明材料或者证明其合法权益的有效凭证；

（二）业主、物业使用人身份证件，物业使用人申请装饰装修的，还需提交业主同意装饰装修的文书；

（三）装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，以及超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，装饰装修方案应当包括原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；涉及排水管道变动的，装饰装修方案应当包括有关排水管道变动、接驳的内容及图纸；

（四）依法需要取得施工许可的建设工程，应当提交消防设计意见书或者满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。

业主、物业使用人提交的装饰装修方案、设计方案违反法律、法规等有关规定和管理规约，或者未取得有关行政管理部门批准文件的，物业服务企业应当告知其修改相应方案、取得相关批准文件后施工。涉及变动排水管道的，物业服务企业应当尽到告知提醒义务，避免雨污错混接；对改变房屋功能等导致的雨污错混接、违法排水等行为，及时制止，并及时告知水务行政主管部门或者其委托的监督管理单位。

 

第八十五条【装饰装修服务】　

业主、物业使用人或者装饰装修企业，应当与物业服务

企业签订装饰装修服务协议，对装饰装修工程实施内容、实施期限、施工时间、垃圾清运处置、设施设备安装要求、违约责任等事项进行约定。

    物业服务企业应当将施工时间和期限告知相邻业主，并按照装饰装修服务协议提供相应的服务，为装饰装修材料的搬运和装饰装修废弃物的处置提供明确指引。

装饰装修期间，业主、物业使用人或者装饰装修企业应当配合物业服务企业对装饰装修现场进行检查。物业服务企业发现有下列行为之一的，应当及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理：

（一）违反装饰装修服务协议的；

（二）未取得有关部门批准文件施工的；

（三）违反法律法规等有关规定和管理规约的其他行为。

装饰装修造成共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人、装饰装修企业应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

 

第八十六条【物业服务企业在装修活动中的禁止行为】

物业服务企业及其工作人员在装饰装修活动中不得有下列行为：

（一）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（二）索取不正当利益；

（三）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工；

（四）无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业管理区域；

（五）法律、法规规定的其他禁止性行为。

 

第八十七条【渗水纠纷处理】　

因渗水影响相邻房屋，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修；房屋保修期限已届满的，造成渗水的责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。利害关系人和业主可以委托房屋使用安全鉴定单位对受损的部位出具鉴定报告。

物业服务企业应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

 

第八十八条【维修资金交存】　

物业维修资金是专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金，不得挪作他用。

建设单位应当在物业所有权初始登记前，将物业首期物业维修资金存入房屋行政主管部门开立的物业维修资金专户；建设单位可以凭已交存的首期物业维修资金凭证，向物业买受人收回其代交的物业维修资金。

业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业维修资金，但是物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业

主应当及时续交物业维修资金。业主拒不交纳物业维修资金的，业主委员会应当督促其限期交纳。 业主经催告后仍不交纳的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

 

第八十九条【维修资金管理】　

市房屋行政主管部门应当制定公布本市首期物业维修资金每平方米建筑面积交存数额，并适时调整。

物业维修资金应当实行专户存储；以物业管理区域为单位设账，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。

物业维修资金的管理单位由业主大会决定，业主大会未决定的，由市房屋行政主管部门代为管理。

 

第九十条【维修资金使用】　

共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用，有物业维修资金的，由共有该共用部位、共用设施设备的业主从物业维修资金中列支；没有物业维修资金或者物业维修资金余额不足的，由共有该共用部位、共用设施设备的业主以现金方式分摊。

共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用分摊，可以约定以户为单位平均分摊；没有约定或者约定不明确的，由共有该物业的业主按照各自拥有的专有部分建筑面积比例分摊。

发生下列危及房屋安全的紧急情况，需要使用物业维修资金的，可以不经过业主大会表决同意，直接申请使用物业维修资金：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）楼体外立面存在脱落危险；

（五）二次供水水泵运行中断；

（六）排水设施堵塞、爆裂；

（七）其他危及房屋安全的紧急情况。

 

第九十一条【共有资金来源】　

物业管理区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：

（一）利用共用部位、共用设施设备经营所得收益；

（二）管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；

（三）共用部位被依法征收的补偿费；

（四）共有资金产生的孳息；

（五）其他合法收入。

    

第九十二条【共有资金管理单位】

一个物业管理区域应当开立一个专户存储业主共有资金，专户的账户名是业主共有资金管理单位。

业主共有资金的管理单位、使用规则和财务管理制度由业主大会决定。

业主共有资金管理单位应当根据业主大会的决定，开立专户存储业主共有资金，按照《中华人民共和国会计法》等相关规定建立业主共有资金财务管理制度，设置会计账户并及时入账，指定专人妥善保管会计凭证、会计账薄、财务会计报告等会计资料。

业主共有资金管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料。

 

第九十三条【共有资金使用】　

业主共有资金应当用于物业管理的下列支出：

（一）补充物业维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）召开业主大会会议的费用；

（四）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

（五）对业主共有资金的审计费用；

（六）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

业主共有资金管理单位可以在物业服务合同中约定业主共有资金列支的相关内容；可以制定业主共有资金年度使用计划，经业主大会决定后使用业主共有资金。

任何单位和个人不得挪用、侵占业主共有资金。

  

第九十四条【共有资金信息公开】　

业主共有资金管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金收支情况和管理规约约定应当公开的其他信息。

物业管理委员会、业主委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对业主共有资金收支情况进行审计，业主共有资金管理单位应当依法配合审计工作，审计费用在业主共有资金中支出。

业主、物业管理委员会、业主委员会或者居民委员会对业主共有资金收支情况提出质询的，业主共有资金管理单位应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

 

第九十五条 【资金管理办法】

物业维修资金、业主共有资金的具体管理办法由市房屋行政主管部门另行制定。

 

 

第七章　法律责任

 

第九十六条【行政机关及工作人员法律责任】

房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、其他行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，不依法履行职责的，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第九十七条【违反备案规定的法律责任】　

违反本条例规定，业主委员会逾期不报送备案或者逾期不变更备案事项的，由街道办事处、镇人民政府责令限期报送备案，并通告全体业主；隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的，由街道办事处、镇人民政府责令限期提供真实材料，并通告全体业主。

违反本条例第七十六条规定，物业服务企业逾期不报送备案的，由区房屋行政主管部门责令限期报送备案，给予警告，可以并处二千元以上五千元以下罚款；隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的，由区房屋行政主管部门责令限期提供真实材料，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。

 

第九十八条【违反印章管理规定的法律责任】

违反本条例第四十七条第三款规定，业主委员会有下列行为之一的，由区房屋行政主管部门按照下列规定处罚：

（一）擅自刻制业主委员会、业主大会印章的，给予警告，作出废止印章的决定并通告全体业主。

（二）印章未刻制业主委员会任期届数的，责令限期改正，并通告全体业主；逾期未改的，处以一千元以上一万元以下的罚款，罚款由业主委员会全体委员平均分摊。

 

第九十九条【业委会委员、候补委员、专职工作人员违反义务的法律责任】

违反本条例第五十条规定，业主委员会委员、候补委员或者专职工作人员有下列行为之一的，由有关行政主管部门按照下列规定处罚：

（一）挪用、侵占业主共有财产；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；或者违反本条例规定刻制、使用业主大会或者业主委员会印章的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下的罚款；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途；或者擅自占用共用部位、共用设施设备的，由有关行政主管部门依照《广东省物业管理条例》有关规定予以处罚。

（三）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料的，由财政行政主管部门依照《中华人民共和国会计法》有关规定予以处罚。

 

第一百条【违反共有资金管理规定的法律责任】

违反本条例第九十二条第三款、第九十四条规定，未开立业主共有资金专户，或者未公开业主共有资金相关信息的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以十五万元以上三十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由业主委员会全体委员平均分摊。

违反本条例第九十三条规定，单位或者个人擅自挪用、侵占业主共有资金的，由区房屋行政主管部门给予警告，没收违法所得，并处以挪用数额二倍以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

违反本条例第九十二条规定第三款，单位或者个人未按规定设置业主共有资金会计帐户，或者未按规定保管业主共有资金会计资料，或者伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金会计资料的，依照《中华人民共和国会计法》相关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第一百零一条【违反选聘前期物业服务企业规定法律责任】

违反本条例第五十四第一款规定，建设单位未在规定时间选聘前期物业服务企业或者未以公开招标方式选聘前期物业服务企业的，由区房屋行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并可处二万元以上十万元以下的罚款。

 

第一百零二条【建设单位未依法公开信息法律责任】

违反本条例第六十五条第二款规定，建设单位未公开物业管理区域的建设工程总平面图，或者未按照规定在图上标明相关信息的，由区房屋行政主管部门责令其限期改正；逾期未改的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

 

第一百零三条【物业管理区域内从事禁止行为的法律责任】

违反本条例第八十二条规定，单位或者个人有下列行为之一的，由有关行政主管部门按照下列规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损害的，依法承担民事责任：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

（二）违反法律、法规等有关规定以及管理规约，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；破坏或者擅自改变房屋外观；或者违法搭建建筑物、构筑物的，由城市管理综合执法部门依照有关法律法规的规定查处。

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的，由区房屋行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。

（四）损坏或者擅自占用、改建共用部位；损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下的罚款。

（五）损毁树木、园林；存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者高空抛物；发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；违反法律、法规的规定饲养动物；或者擅自变动排水设施、雨污错混接、污水直排等不符合排水单元达标要求相关违法排水行为的，由相关行政主管部门依法查处。

 

第一百零四条【违反装饰装修规定的法律责任】

违反本条例第八十六条规定，物业服务企业或者其工作人员有下列行为之一，由区房屋行政主管部门按照下列规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给业主、物业使用人、装饰装修企业造成损害的，依法承担赔偿责任：

（一）向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，或者向装修人、装饰装修企业索取不正当利益的，责令限期改正，没收违法所得，并处五万元以上十五万元以下的罚款。

（二）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工，或者无正当理由阻止装饰装修企业人员和材料进出物业管理区域的，责令限期改正；逾期未改的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

 

第八章   附则

 

第一百零五条【用语含义】　

本条例中下列用语的含义是指：

（一）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的部位，一般包括建筑物的基础、承重结构（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分，绿地、道路、公共场所、物业管理用房等；

（二）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，属于业主共有的附属设施设备，一般包括电梯设备、共用供排水设施（包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、化粪池、隔油池、沉淀池等供排水设施设备）、公共照明设施（包括照明供电线路、路灯）、安防设施、消防设施、通信设施（包括通信线路、通信管道、通信暗管）、避雷设施、煤气管道、天燃气管道、沟渠、池、井、垃圾容器、信报箱、宣传栏等；

（三）物业服务用房是指用于办公、值班、警卫的房屋；

（四）共用设施设备用房是指用于安放供水、排水、供电、消防、通信、网络等设施设备的房屋；

（五）包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；

（六）酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

 

第一百零六条【施行时间】  

本条例自　年　月　日起施行。